关注点一：何时可成立业主大会？

　　法规规定，一个物业管理区域内，出售并交付使用的物业建筑面积达到50％以上，或者首套物业出售并交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　关注点二：业主大会投票权如何确定？

　　法规规定，业主在首次业主大会会议上的投票权数，可以按以下方式确定：以住宅套数结合建筑面积确定；以住宅套数一套计一个投票权数确定；以建筑面积一平方米计一个投票权数确定。

　　以住宅套数结合建筑面积确定投票权数的，具体按照以下标准计算：住宅物业一套计20个投票权数，建筑面积不足120平方米的按一套计算，超过120平方米的每满10平方米增加一个投票权数，不足10平方米的部分不计算，但未售物业部分的投票权数不得超过总投票权数的30％；非住宅物业建筑面积每满100平方米计20个投票权数，建筑面积不足100平方米的按100平方米计算，超过100平方米的每满10平方米增加一个投票权数，不足10平方米的部分不计算。

　　关注点三：

　　业委会如何成立？工作经费如何解决？

　　法规规定，业主委员会由5～13人的单数组成。业委会选举产生的主任和副主任要在物业管理区域内公告。业委会每届任期3年。业主大会可从业主中选举产生3～5人的业主监督委员会，根据业主大会的授权和业主公约的约定，行使对业委会的监督权。业委会会议每年至少召开一次。业委会要遵守业主大会通过的业委会章程，对印章使用和管理办法等要作出规定。业委会违反印章使用规定，造成经济损失的，由相关责任人承担相应的责任。

　　业委会组成人员及其近亲属不得在本区域内物业管理企业中兼职。业主大会和业委会的工作经费筹集、管理和使用办法，由业主大会决定，但不得要求物业管理企业提供工作经费。业主大会和业委会工作经费的使用情况应定期在物业管理区域内的显著位置公布，并接受业主监督。

　　关注点四：物业管理企业如何退出？

　　法规规定，物业管理企业不得单方面提前退出物业管理，也不得在解除物业服务合同后仍不退出物业管理。

　　物业服务合同期满前，物业管理企业和业主委员会无正当理由不得单方面提前解除合同。业主对物业不满意要求“炒”物业，这样单方要求提前解除物业服务合同的，应在30日前告知物业。业委会接到物业管理企业提前解除物业服务合同的通知后，应在20日内召开业主大会会议，决定是否选聘新的物业管理企业。此规定旨在防止小区在物业新旧交替中出现空档，造成小区卫生和治安差的状况。

　　法规还规定，物业服务合同期满不再续订或者解除物业服务合同的，原物业管理企业应当自合同终止之日起10日内退出该物业管理区域，并向业主委员会或者新聘的物业管理企业移交物业管理所需相关资料、物业管理用房、预收的物业服务费用及其收支账目和国务院《物业管理条例》规定的其他必须移交的资料。物业服务合同终止时，业主委员会与原物业管理企业应成立移交小组，负责处理相关债权债务和物业管理资料移交等事务。原物业管理企业不得以未结清债权债务为由拒绝移交或者退出。物业服务合同终止，原物业管理企业拒不退出该物业管理区域的，由县级以上地方政府房地产行政主管部门责令限期改正；拒不改正的，处以1万～5万元罚款。

　　关注点五：物业服务收费如何确定？

　　法规规定，物业服务收费应遵循合理、公开、收取标准与服务水平相适应的原则，分别实行政府指导价和市场调节价。前期物业服务收费实行政府指导价。县级以上政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，在其管辖的行政区域内制定统一的指导价，并定期公布。单个物业管理区域的前期物业服务具体收费事项、标准，由建设单位与物业管理企业根据公布的指导价在物业服务合同中约定。

　　实行市场调节价的物业服务收费，由业主委员会代表业主与物业管理企业按照服务标准等级、服务内容在物业服务合同中约定。物业服务收费实行明码标价。物业管理企业应在物业管理区域内的显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费依据和标准等有关事项。业主应按合同约定交纳物业服务费。

　　关注点六：违规装修业主要承担什么责任？

　　法规规定，在物业管理区域内禁止擅自拆改房屋承重结构、违章搭盖建筑物等。业主或使用人装修房屋的，应事先告知物业管理企业。物业管理企业应将房屋装修中的禁止行为和注意事项告知业主、使用人，并依法加强监督管理。业主或使用人装修房屋的，应遵守有关规定和业主临时公约和业主公约。

　　物业管理企业发现业主或使用人在装修过程中违反规定的，应劝阻和制止。对违反业主公约的行为劝阻和制止无效的，物业管理企业应在24小时内报告业委会；对违反国家有关规定的行为，物业管理企业应在24小时内报告有关行政管理部门，有关部门应及时处理。物业管理企业因未报告造成严重后果的，处以1000～10000元罚款。

　　关注点七：小区车辆停放如何收费和管理？

　　法规规定，车辆在物业管理区域内公共场地的停放、收费和管理等事项，由业主大会决定。业主大会决定对物业管理区域内公共场地车辆停放收取场地使用费的，可以委托物业管理企业收取，并支付代收酬金。收费标准参照价格主管部门的规定执行。场地使用费属于全体业主所有。物业管理企业按照有关规定对车辆停放收取管理费的，参照价格主管部门的规定执行。

　　业主大会成立前，车辆在物业管理区域内停放的，其收费标准按照价格主管部门的规定执行。有收取场地使用费的，场地使用费属于全体业主所有。物业管理区域内停放车辆，不得占用消防通道及影响其他车辆和行人的正常通行。

　　关注点八：专项维修资金如何管理和使用？

　　法规规定，住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的专项维修资金由业主交纳，交纳时间按照国家有关规定执行。已竣工验收但满3年未售出的物业，由建设单位在3个月内交纳。

　　交纳的专项维修资金，在业主大会成立前，由县级以上地方政府房地产行政主管部门或者其委托的单位代管，法定孳息归业主所有；业主大会成立后，专项维修资金的代管由业主大会决定。业主交纳的专项维修资金，应当专户存储、按幢设账、核算到户。业主转让物业时，其专项维修资金账户中的剩余部分随房屋所有权结算过户。

　　法规规定，使用专项维修资金应具备下列条件：物业共用部位、共用设施设备保修期已满；维修项目符合专项维修资金使用范围；法律、法规或者业主大会规定的其他条件。专项维修资金使用报告由相关业主或者物业管理企业向业主委员会提出。物业共用部位、共用设施设备需要维修、更新和改造的，业主大会成立前，经专项维修资金列支范围内1／2以上业主通过；业主大会成立后，按照业主大会依法通过的使用方案执行；属紧急情况的，可以由业主委员会决定。专项维修资金的使用接受业主监督委员会和有关行政部门的监督。代管专项维修资金的单位，应当定期公布专项维修资金的收支情况，并接受业主监督。