《一觉醒来 “人头马”溜到门外》追踪

　　昨日，本报报道了部分老旧小区无物业公司管理，给小区带来卫生、治安、欠费等诸多难题。这些小区的出路在何方？记者采访了几个无物业公司管理的社区的居委会主任。对于辖区管理，他们心中都有一本难念的经。

　　记者了解到，在这些小区，不少社区居委会默默扮演了物业管理公司的角色。以凤凰池社区为例，社区居委会代管了辖区内2000多户居民的物业工作。这2000多户居民主要分布在4个旧式小区：万隆花园二区，4栋楼250多户；杨桥西新村，2栋楼，100多户；凤凰池新村，13栋楼，600多户；西洪新村，18栋楼，800多户。在代行物业管理职责时，居委会遇到了一些难题。
   
　　不少居民不交物业费

　　凤凰池社区居委会林主任告诉记者，社区在代行物业管理职责时，遇到的第一个难题是物业费难收齐。

　　2006年万隆二区物业公司撤走，小区陷入无物业公司管理的状态。社区便接手担当起物业管理公司的角色。最开始时，小区的大部分业主对于社区居委会及时接管表示欢迎。每月每户10元的物业费，250多户有180多户交了。但随着时间的推移，按时交物业费的住户逐年减少。如今，收到的物业费不足千元。
   
　　居委会贴钱代管

　　社区代行小区物业管理需要人手，而居委会工作人员只有10多人，要管理这几个小区人手远远不足。目前，一般是由社区居委会出面请保安（门卫）、保洁员负责小区的治安和日常卫生。其工资从所收取的物业费中支付。但由于物业费无法收齐，社区居委会往往要代为支出。

　　凤凰池社区居委会工作人员给记者算了一笔账。万隆花园二区请了3名门卫，每人每月工资550元，保洁员一名，每月工资800元，每月支出2450元。而目前小区内只收到不足千元的物业费，社区得倒贴1000多元，1年就是1万多元。

　　这1万多元的差额只能从社区几处店面出租的租金和其他资金渠道来弥补，但这远远不够。资金的缺口导致小区其他基础设施的维护和公共社区的配套服务无法跟上。
   
　　收物业费咋就这么难

　　记者走访各小区时，不少住户都希望自己的小区的管理能像其他有物业公司管理的小区那样。但缺乏足够经费的支持，小区的管理是难以跟上的。老旧小区多多少少存在这样或者那样的问题，现成的基础设施需要维修，特别是管道堵塞、电线老化等问题增加，这些设施的维护都需要不少的经费。没有物业费的支持，很多类似的问题都无法得到及时解决

  对于住户欠交、不交物业费，记者在采访中总结出了三个主要原因：一是不少无物业管理的新村住户多是回迁户，对交物业费买服务认识不足；二是各小区都存在一些历史遗留问题，一些住户以此为由拒交物业费，同时他们会说服身边的住户拒交，小区内部分住户的从众心理使他们加入到拒交的行列；三是社区所代行的物业管理不是专业的物业服务，住户们对服务不满意，因而拒交物业费。
   
　　小区管理路在何方？

　　林主任说，社区居委会有自己的工作职责，替旧式小区承担物业管理功能是一种无奈之举。

　　既然社区代管不是最终的出路，那无物业管理小区的管理出路在哪里？

　　不少社区在探索无物业小区管理的出路上，采用了小区成立管委会或者业主委员会的形式，由业主自己对自己的小区进行管理。这其中不乏成功的案例，但不少小区实行了一段后，随着管委会或者业委会成员的退出而失败，小区又恢复到原先的状态。这其中最大的障碍还是物业费的交纳问题。

　　林主任说，在管委会或者业委会自我管理的小区，管委会或者业委会的成员都是义务服务性质的。在遇到住户以各种理由拒交物业费时，他们往往没有有效的方式来说服拒交的住户，不少成员会觉得自己吃力不讨好，受气，而选择退出。

　　在采访中，不少居委会主任认为，最好还是选聘合适的物业公司进驻管理。