晏耀斌　

　　2011年11月26日的一则土地出让公告让当地开发商感到蹊跷，门槛设置完全为世纪金源“量身定做”，土地成本低到楼面价只有400元左右每平方米。

　　出让的5700亩土地位于福州市“五区八县”之一的罗源县。该县位于福州市的北面，三面环山一面临海。由于缺乏资源，该县长期依赖土地财政。直到福州市抛出将靠海的罗源湾打造成国内一级港口的规划后，罗源县迎来了发展的黄金(1607.20,-3.40,-0.21%)时期。

　　尽管土地出让金骤减，但福州市依然为增加土地收入想着办法。

　　为“世纪金源”量身定制？

　　2011年10月26日，罗源县国土资源局发布罗地出让(挂)(2011)10号公告，以挂牌方式出让滨海新城5740亩中的1-4#四幅地块的国有土地使用权，最大地块104.9亩，首次对该项目土地挂牌出让。

　　借力罗源湾的未来前景，滨海新城因特殊地理位置被众多开发商觊觎。滨海新城背靠的罗源湾属于福建省六大深水良港之一，可建万吨级以上深水泊位37个。2009年罗源县已经纳入福州规划，并成为“一主一区两翼”空间结构体系中的两翼之北翼。按照规划，北翼地区应依托台商投资区扩区的载体优势发展成为以能源工业为主的临港工业基地。

　　如今，罗源湾已经引来华能、华电、宝钢等多个央企投资建厂。由于老城区没有土地，在罗源县政府于2010年下半年就全面启动了“罗源湾滨海新城”项目。

　　然而让这些开发商未曾预料的是，10号公告对土地竞买人做了诸多条件的限制。文件规定，竞买1~3#块地的申请人应提供报名前二十天以上不少于每宗5亿元的银行存款证明，建筑保证金要1亿元。

　　当地多位不愿具名的开发商告诉记者：“在不知道挂牌时间的情况下，怎么能在20天之前准备好这么多的资金？除非是政府提前和开发商通气。而且每宗区区100亩土地根本不需要这么多的资金。”

　　招标文件还规定：4#地块特别要求竞买人要具有成功开发旅游综合体和大型商业经验的集团所属企业。

　　这再次在开发商中间引起轩然大波。本地开发商王先生表示，不说在福州，就是在罗源，每个开发商都胜任100亩土地的开发。“为什么100亩土地还要有这样的限制？”

　　与此同时，参加竞标的开发商也只有世纪金源一家公司。但开发商的质疑并没有得到官方的回应，不过和他们判断的一样，符合上述条件的在福建省仅金源集团一家企业。“这显然为世纪金源集团量身定做的。”当地开发商说。

　　11月24日，上述四宗土地果然由世纪金源集团以起始价105万元每亩独家摘牌。2011年11月10日，罗源县国土资源局又挂牌了5740亩中的5~10#6宗地块。其中4宗居住用地起始价每亩105万元，10#地块星级酒店用地每亩75万元。

　　11月22日，罗源县国土局负责人接受记者采访表示，之所以设定这样的门槛，是为了罗源湾的整体规划需要。

　　但由于福州市为金源集团“量身定做”土地并不是第一次，这种说法并不能得到其他开发商的认同。1年前，福州市曾为金源集团定做2800亩土地，在交易未达成之际内幕被媒体曝光，随后，该块土地出让亦被国土部叫停。

　　卖地前已签协议？

　　罗源本地开发商之所以认为，滨海新城土地出让是为世纪金源集团“量身定做”源于两个方面：第一，罗源湾的规划特点和世纪金源所打造的项目吻合；第二，土地在出让前，罗源县已和世纪金源就地价、房价达成了内部协议。

　　根据滨海新城的规划显示，滨海新城总占地面积达5740亩，总投资200多亿元，能容纳7万~8万人居家，将打造成集房产、商贸、学校、医院、酒店、旅游观光等为一体的中国乃至国际品牌的绿色新型城市。

　　这恰好符合世纪金源的履历。起家于福建的世纪金源，目前已经完成多个总建筑面积400万平方米及以上的旅游综合体和商业综合体。这些项目包括400万平方米的昆明世纪城、400万平方米的长沙湘江世纪城、600万平方米的贵阳世纪城、480万平方米的合肥滨湖世纪城、北京第一大盘“金源世纪城”开发面积达430万平方米，其中包括世界第二大购物中心金源MALL等。

　　更有开发商私下透露，世纪金源集团为取得罗源县政府的支持，承诺预先付土地款8亿元给县政府作为政府土地收益，第一期3亿元已于2011年4月到账，目前已实际到账6亿元。“且双方约定商品房售价控制在4000元每平方米以内。”上述消息，截至发稿前，尚未得到世纪金源的证实。

　　对于资金和价格问题，罗源国土局负责人并没有明确回答，只是表示：政府想通过由世纪金源拿地来建房平抑房价，造福老百姓。不过，记者在政府部门走访中发现，世纪金源独家开发滨海新城并与政府达成了价格协议已是公开的秘密。

　　据了解，滨海新城作为罗源湾的重大项目由一名副县长牵头负责协调。

　　后市压力

　　提前约定的价格届时是否如约履行不得而知，不过，超低的楼面价格让当地开发商感到压力。

　　据当地开发商透露，“滨海新城”“三通一平”及市政工程、基础设施建设投资将达二三十亿元以上，罗源县没有资金来完成。所以，该项目在未公开挂牌之前，罗源县未经过公开招投标，委托金源集团进行项目的填方及路基建设的施工。“罗源县以每亩地价返还50万元给世纪金源作为前期基础建设等费用。”

　　也就是说，世纪金源获得的土地价格每亩只有55万元。世纪金源和罗源县相关方面对此没有做出任何回应。“按照2.0的容积率计算，世纪金源获得楼面价格仅有400元左右。”福州一不愿具名的开发商告诉记者。

　　实际上，毗邻罗源湾土地价格均保持在200万元每亩，楼面价格已经达到2000元每平方米。可以作为对比的是，因为世纪金源，罗源县将这5700亩土地中的三块土地以高价收回。据了解，这三块土地曾于2010年出让，每亩价格高达188万元，罗源县政府却以200余万元回购，又以105万元每亩地的价格卖给世纪金源。

　　罗源县国土局负责人承认有这事，不过他表示：“目的是为了罗源湾滨海新城的整体规划。”这也是当地开发商判定罗源湾滨海新城为世纪金源“量身定做”的一个依据，“政府那是完全不惜一切代价。”

　　以至于当地开发商提出：“如果说罗源县低价出让土地是为了降房价保民生，金源集团称房价控制在4000元/平方米内，那我们承诺3500元甚至更低的价格。400元的楼面价，再加上2000元左右的建筑等其他成本，利润还是很可观的。”

　　生于福州连江县、长于福州罗源县的黄如论，作为世纪金源的董事长，以开发超级大盘而闻名，被业界冠以“中国大盘之王”。

　　然而就是这样的策略，世纪金源在去年以3000元、低于市场一半的楼面价引发众怒折戟福州，如今，世纪金源再次在福州下辖县罗源县陷入开发商的群起攻击之中。

　　重走土地财政的老路？

　　滨海新城土地的非正常挂牌出让，再次引发了当地对土地财政的思考。“过度依赖土地已制约了罗源县城市的发展，如今再次将仅有的土地全部出让出去，罗源的未来甚是可忧。”罗源县一官员私下表示。

　　由于罗源县特殊的地理环境，滨海新城所在的5700余亩土地是经过“围海造田”获得的。

　　根据福州市限购政策的规定，罗源县不在商品房限购之列。借力过去几年楼市空前繁荣，一个只有25万人口的罗源县房价有了大幅上涨。2009年之前，罗源县商品房每平方米均价2000多元，之后最高达到7000多元每平方米，一时间罗源县聚集了几十家房地产开发公司。

　　但这样的房价已经远远高出当地老百姓的承受能力。据当地政府官网显示，2010年全年财政收入只有7亿元，城镇居民人均可支配收入为 16737元。但罗源县全年商品房屋施工面积85.58万平方米，其中当年新开工面积49.99万平方米，销售面积仅为13.27万平方米。

　　据一位当地开发商计算，滨海新城按照容积率2.0计算，可开发面积高达600万平方米。“加上存量建筑面积200万平方米，以每年销售15万平方米计算，罗源县商品房可以销售50多年。”

　　也就是说，罗源县已经把未来50多年的土地全部卖光了。由此可见，罗源县对土地财政的渴望是何等强烈。“不仅是现在的滨海新城，当地很多土地，政府在几年前都招拍挂出去并收取了土地出让金，到现在还没有交地。”

　　上述当地官员还担心的是，将一个如此庞大但消费前景堪忧的项目全部交给一家企业，这个风险将是很大的。“最大的问题是，从中央到地方都在想方设法摆脱对土地财政的依赖，为什么罗源县不借助罗源湾的开发，进行产业结构调整呢？”