“真正的开发商也希望房价稳定，希望房价暴涨的只是投机者。”7月19日下午，广州市房协专家委员会委员、高级工程师、光大地产副总经理陈洪志在某网与网民在线交流时大胆地袒露了自己的心声。

    真正的开发商也希望房价稳定

    今年上半年，在地方政府频频表态“要抑制楼价上涨”的呼声中，深圳、广州楼价持续飙升，并超出了人们的预期：深圳中心区楼价普遍超过2万元/平方米，半年涨50%；广州中心区物业也昂首突破了1万元/平方米大关，全市半年狂涨2400多元/平方米。专家预测：2007年下半年楼价将不可避免地继续上扬。

    其实，包括光大在内的很多开发商，只要是长期希望在这个房地产行业持续运营的，都非常希望这个行业持续平稳的发展，而不是像过山车一样，一下子冲到最高端，一下子掉到最低端。我们平常有讲楼市年年旺、楼价点点涨，决不希望这个行业像今年这样不理性的暴涨，也不希望消费者的需求是一种畸形的过渡的需求，只有做一下就走人的投机者，可以不关注市场的导向，所以，真正应该鞭策的是那些以投机心态进入房地产领域的开发商。

    我一直很佩服一位企业家所说的一句话“利润永远比速度重要”，但我更关注第二句话“企业的生存永远比利润重要”。一个企业不应该只关注某一时段的暴利，而应关注企业长期的发展，要做“百年老店”。对于我们光大来说，我们没有刻意“捂盘”，也没有刻意“惜售”， 相对来说比较稳健——在整个市场都热的发烫的时候，我们不会发烧，整个市场都很冰冷的时候，我们也不会冻死，纵使在今天，我们还是继续关注市场的变化，平稳地谋求企业的发展。

    说实在的，在我们国家那么多行业，房地产行业确实是一个非常特殊的行业，不管是对上下游的拉动，抑或是对国民经济的支撑，都具有很重要的作用，牵一发而动全身。我们业内经常自己开玩笑，说“房地产的问题只有三分之一是行业自身的问题，还有三分之一涉及到经济的问题，三分之一涉及到政治的问题”，这个行业承担的东西太多了！即使走到了今天，10年多了，这个行业取得的成绩，比如加速城市建设，改善居住环境，包括支持政府解决教育和商业配套等，消费者总是看不到，或者是不愿意去提。

    当然，这几年，房地产行业在政府的支持、金融的鼓励和越来越旺的需求支撑下，达到了暴涨性的增长，同时由于房地产行业过去存在有结构性的矛盾，导致了整个房地产开发过程中留下了许多不好的东西，特别是房价暴涨，和消费者的内心期望颇有差距，作为开发商，我们确确实实需要检讨。但是这个行业毕竟才20多年，真正的商品年代也就10年，是一个非常年轻的行业，没有什么经验，因此我很提倡一个观点，就是要创造一个良好的舆论环境。 

     中低收入人群住房需求应放在政府保障体系里面去解决
  
    “我想有个家，有一个好的家”。这是很多东方人特别是中国人的梦想，跟我们的儒家文化很有关系。我们看美国大片，最典型的形象一是西部牛仔，一是吉普赛女郎，四处流浪，身上绝没有家的概念，精神的寄托只是教堂。而在东方人的心目中，家是一生的梦想，买房可能需倾注一生甚至几代人的心血。   

    尤其是中国经济这几年持续发展，人民收入水平持续提高，从2002到2005年，GDP增长每年都在10%以上，政治也非常稳定，还有奥运、亚运、世博会等带来了非常好的预期，老百姓改善居住环境的需求便越来越旺盛，因为大家都想住好房子，都想享受更好的物质文明和精神文明都想有更好的家。在这种情况下，换房子的人也越来越多，特别是像广州这一类经济发达的中大型城市。

    于是就带来一个现实问题，不太接受租赁概念的中国消费者，要房子就一定是要有产权的房子。深圳的同行曾做过一个统计，前几年，消费者一般是到深圳3到8年以后，才有购房行为，但现在是1到3年购房就非常普通，3年以后购房非常少，也就是说，现在购房需求在不断的超前，不理性的消费越来越多了。

    而且，个人觉得，大家在评价房地产市场的时候，很容易把中低收入应该由政府承担的政策保障性住房体系，与商品房这样一种完全属自由竞争的住宅体系混在一起。纵观发达国家还是发展中国家，中低收入老百姓的住房需求都是由政府为主导的政府保障体系来解决，房子不一定有产权。而作为开发商而言，完全去参与市场竞争，做适销对路的产品。如果市场是解决基本功能需求为主的，所做的就以基本功能需求型为主；如果市场是以改善型居住为主，所做的就以改善型为主。大家一定还记得，2003年以前，包括广州很多消费者，买房时最关注的是价格，可以为了价格去牺牲很多东西；现在除了价格，关注的肯定还包括房子的质量，房子的景观和朝向，房子所处地段而附带的交通、教育、购物以及休闲娱乐上的优质、便利，等等。

     由于广州住房的矛盾表现得特别突出，政府调控房价时就很注意把中低收入的人群放在政府保障体系里面去解决，而由市场去解决中等收入或者中高收入的人群的需求。比如“穗七条”，更多的是要解决中低收入家庭的住房问题，它并没有说要把别墅的价格降下来，并没有说要调低珠江新城的地价和房价；如果调低了，也是一种对社会资源分配的不公平，富人占有稀缺的资源，就应该付出更高的价格。 

     房地产开发20年，我们经常讲“中国的房产看华南，华南的房产看广州”，广州的房地产开发走在前列，说的不仅仅是广州房地产开发商的水平走在前列，或者是消费者理性的水平走在前面，还有政府的管理水平也走在了前面。因此，我一直认为在广州买房是幸福的，在广州搞开发也是幸福的，因为过去这么多年，广州市政府，尤其是房地产管理部门，所出台的措施，既有计划手段的强硬，也有市场化手段的灵活，值得我们去支持和赞赏。包括“穗七条”，包括后来陆续出台的政策，都抓到了问题的关键，即政府应该在中低收入者保障体系中怎样去起到应有的作用；同时广州也加大了土地的供应，一批限价房、廉租房、经济适用房、甚至新社区陆续开工建设，就是为了解决中低收入老百姓的住房问题，中低收入是不是可以等一等呢？
                               
     四大“垄断”抬高房价
　　
     作为一位成功的开发商，同时又作为一位资深房地产专家，陈洪志认为下半年乃至2008年的广州楼价，主要受四个“垄断”的影响还会稳中有升。

     首先，土地资源一级垄断。

     从90年代到现在，广州往届政府已出让了太多的土地，很多土地资源仍掌握在大发展商手上，政府仍然难以像开关水龙头一样自主调控市场。广州市政府计划每年供应5平方公里用地，看来难以实现，因为它面临的难题不少：已储备土地太少，再储备土地太难；对大发展商闲置土地下不了手；缺乏科学严谨的供地计划；缺乏强有力的调控手段；税法方面也存在漏洞。土地一级市场垄断在政府手上，地方政府又受各种条件、因素和政策的制约，难以放大供应量，“僧多粥少”，楼价焉能不升？

    还有一个难题就是：对未来的地价，政府不知道如何定标准？肆意提高地价，又恐抬升楼价（如2006年的金沙洲）；搞“双限双竞”人为降低地价，又显然脱离经济规律，在未来恐怕会受到更多的惩罚。

    其次，大发展商的市场份额垄断。

    以广州为例，前5位公司一手市场份额已占40%，前10位公司市场份额已超60%。大发展商不卖便宜房，已经成为广州楼市的普遍现象。希望他们之中出现一个“乐善好施”的比尔盖茨，恐怕要等20年以后。

    再次，营销垄断。

    广州的媒体在全国最发达，但广州购房者的信息渠道其实很狭小。房地产广告高度集中于1-2家媒体，使得发展商的声音很大，购房者的声音很小。媒体的高度垄断，对开发商坚定楼市信心、维持楼价上升作用很大。

    还有一手营销公司也是高度垄断。前三位的营销公司至少控制了广州40-50%的一手房销售额，并不断利用专业手法抬高房价。

    最后，有钱的人在垄断。

    深圳、广州楼价急升，主要原因不在于“外地人”。地方政府限制“港人只能购一套房”、“外国人只能购一套房”、“外地人只能购一套房”，相信效果不会很大。地方楼价推升的主要动力仍然是“本地的有钱人”。在楼价过2万元/平方米的背景下，购房者肯定是城市中10%左右的人群。这一10%左右的人群，控制着80%以上的城市豪宅，几乎是一种定律。有钱人购房的欲望和动机一天未受到抑制，楼市就难有降价的一天。