炒物业“鱿鱼”需提前告知　物业收费将公布行情

25日，提交省十届人大常委会第二十五次会议审议的《福建省物业管理条例（草案修改三稿）》，作了较大改动，修改的15个内容，有9个方面吸纳了本月5日该《条例（草案）》听证会上听证陈述人的观点。
   
　　这些观点主要包括：制定《业主委员会章程》；物业收费需进行价格行情公布；成立监督机构监督业主委员会；明确业主委员会职责等等。
  
炒物业“鱿鱼”有规定
   
　　近年来，有关业主欲炒物业“鱿鱼”的事件不断发生。
   
　　委员们认为，为了保证物业服务合同全面履行，维护小区正常的生活秩序，物业服务合同期满前，物业管理企业和业主委员会都不得单方面解除合同。
  
　　对此，《条例（草案修改三稿）》作出明确规定：物业服务合同期满前，物业管理企业和业主委员会不得单方面提前解除合同；一方需要提前解除物业服务合同的，应当提前30日告知对方；业主委员会接到物业管理企业提前解除物业服务合同的通知后，应当在30内召开业主大会，决定是否选聘新的物业管理企业。违反上述规定的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限时改正。
  
业委会章程让业委会有章可循
   
　　如果《条例（草案修改三稿）》能够通过，那么，我省将是全国首个在物业管理立法中，规定业主委员会需制定《业主委员会章程》来规范业主委员会活动的省份。
   
　　记者了解，一些委员和听证陈述人指出，业主委员会活动应当有章可循。为此，《条例（草案修改三稿）》规定：经过为主大会会议通过的业主委员会章程，应当就业主委员会议事规则、委员的权利和义务、印章使用和管理办法、相关档案的建立和保管办法等事项作出规定。
   
物业收费将进行公布行情
   
　　当前，实行市场调节价的物业服务收费，规定由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定收费标准，但业主对物业服务收费行情等缺乏了解，在与物业管理企业商定收费标准时往往难以达成一致意见，容易引起纠纷。
   
　　对此，有听证陈述人建议，条例应明确“物业服务收费参考价格”，供业主和物业管理企业约定服务收费价格时参考。有委员认为，应当发挥物业管理行业协会的作用，由其适时公布物业服务收费的行情。
   
　　为此，《条例（草案修改三稿）》规定：鼓励依法成立物业管理行业协会。物业管理行业协会制定行业服务等级标准，公布物业服务收费价格行情，加强行业指导和行业自律，促进物业管理企业提高服务水平。
   
监督机构监督业委会
   
　　据介绍，听证召开之后，一些委员和听证陈述人达成共识，即为了加强对业主委员会的监督和制约，防止业主委员滥用职权损害广大业主的利益，业主大会可以根据需要设立相应的监督机构，代表业主对业主委员会进行监督。
   
　　目前，《条例（草案修改三稿）》增加规定：业主大会可以从业主中选举产生3至5人的监督委员会，根据业主大会的授权和业主公约的约定，行使对业主委员会的监督权。
   
业委会的9项职责
   
　　有关业主委员会的职责一直是审议的焦点，亦是听证会上听证陈述人陈述的热点。委员、听证陈述人认为，为使业主委员会更好地发挥作用，应当对业主委员会的职责作出明确的规定。
   
　　《条例（草案修改三稿）》用列举的方式明确规定了业主委员会的9项职责：召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；协调业主之间、业主与物业管理企业之间的关系；督促业主履行业主公约、交纳物业服务费用和专项维修资金，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；根据业主大会授权就涉及全体业主的物业管理纠纷依法进行诉讼；根据业主大会授权在金融机构开设专项维修资金专户，并按照法律、法规和国家有关规定使用和管理；审议物业管理企业提出的维修、更新、改造物业共用部分、公共设施设备的报告；就全体业主共有的房产，办理登记手续；业主大会赋予的其他职责。
   
小区安全工作的防范
   
　　有关“小区内，业主受到人身安全损害时，物业是否应承担相应责任”的问题一直受到市民的关注。目前，《条例（草案修改三稿）》没有对该问题的责任承担者进行更为明确的规定。
   
　　据了解，在审议的过程中以及听证会上，普遍观点认为，根据合同约定做好物业管理区域内安全防范工作，是物业管理企业的主要义务之一，但是小区的安全不仅仅是物业管理企业的义务，还需要业主、业主大会、业主委员会配合公安机关，与居民委员会等多主主体互相协调配合。
   
　　为此，《条例（草案修改三稿）》这样规定：业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好物业管理区域内的社会治安工作。物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
   
担心车丢失得签保管合同
   
　　小区内车辆丢失谁负责？小区内公共场地的经营收入归谁所有？类似这样的问题一直困扰着当前的物业管理。为避免这些问题产生纠纷，《条例（草案修改三稿）》对小区公共场地收取的车辆管理费和场地使用费的归属等作出明确规定：
   
　　车辆在物业管理区域内公共场地的停放、收费和管理等事项，由业主大会决定；
   
　　业主大会决定对物业管理区域内公共声地车辆停放收取场地使用费的，参照价格主管部门的规定确定收费标准。场地使用费属于全体业主所有；
   
　　物业公司对车辆停放收取管理费的，参照价格主管部门的规定确定收费标准。车主对车辆有保管要求的，由车主和物业管理企业签订保管合同。