法院判开发商违约需赔涨价损失17万

    交两万定金后却拿不到房子，3年后房子从 15万涨到32万

　　本报见习记者王龙风通讯员陈学凯张伟

　　如果卖房者违约了，是全额赔偿买方房屋涨价损失，还是按支付的购房款比例赔偿？近日市民王先生得到了满意的答案，他将多获得15万元的赔偿。

　　2006年，王先生以每平方米3650元的单价在福州买了一套房子，与房地产开发公司签订了《商品房买卖合同》，并支付了定金。但房地产开发公司却未依约办理《商品房买卖合同》备案登记，也未向王先生交付房产。到2009年时，该房产每平方米的单价已经涨到7848元。无奈之下，王先生将房地产开发公司告上法院。

　　近日，福州市中级人民法院终审判决，解除王先生与房地产开发公司签订的《商品房买卖合同》，房地产开发公司返还王先生购房定金人民币20000元，支付利息，并向王先生支付房屋涨价损失人民币174233元。

　　终审判决多获15万元赔偿

　　2006年4月20日，王先生与福州一家房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，约定王先生向房地产开发公司购买一套建筑面积41.58平方米的商品房，单价为每平方米3650元，购房总价款151767元。

　　王先生于签订合同时支付20000元整作为履行合同定金，待《商品房买卖合同》鉴证后10日内付116000元整，余款待交房时一次付清。房地产开发公司应当在合同签订之日起30日内，向福州市房地产交易登记中心申请登记备案，应于2006年6月底前将验收合格的上述商品房交给王先生使用。

　　合同签订后，该房地产开发公司于2006年4月20日向王先生出具一张《收款收据》，在交款项目一栏中记载：收购房定金20000元。

　　此后，房地产开发公司迟迟未依约办理《商品房买卖合同》备案登记，也未向王先生交付房产。后因该房地产开发公司涉及其他案件纠纷，诉争房被福州市中级人民法院查封，诉争房产现尚未通过竣工验收。

　　2009年，王先生向福州市鼓楼区人民法院提起诉讼，请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，房地产开发公司退还定金，支付相应利息，并赔偿房屋涨价损失。

　　根据王先生的申请，法院委托福州一家房地产评估公司对诉争房产的市场价值进行评估。该房产评估公司作出的报告确定，在估价时点(2009年8月17日)诉争房的单价为每平方米7848元，总评估金额为326000元。

　　鼓楼区人民法院经审理对王先生解除合同、退还20000元定金、支付相应利息的请求予以支持。但鉴于王先生交付的20000元款项只占购房款的13.18%(20000元÷151767元)，房地产开发公司赔偿其房屋涨价损失只能按已付款项的比例计付，即应赔偿王先生房屋涨价损失22963.91元，即(诉争房屋现值326000元－诉争房屋原值151767元)×13.18%＝22963.91元。

　　宣判后，王先生不服，提起上诉。福州市中级人民法院经审理后维持原判。王先生向福建省高级人民法院申请再审，福建省高级人民法院审理后裁定指令福州市中级人民法院再审本案。

　　近日，福州市中级人民法院再审后认为，原判按王先生已付款项比例计算房屋涨价损失没有法律依据。

　　法院判决，解除王先生与房地产开发公司签订的《商品房买卖合同》，房地产开发公司返还王先生购房定金人民币20000元，并支付利息和房屋涨价损失人民币174233元(诉争房屋现值326000元－诉争房屋原值151767元)。

　　专家释法

　　购房者有权要求违约方赔偿涨价损失

　　据福州市中级人民法院研究室陈学凯副主任介绍，卖房人违约，买卖合同解除后应当赔偿房屋差价损失。

　　他说，我国立法规定的违约损害赔偿既包括实际损失，也包括可得利益损失。如《合同法》第一百一十三条第一款明确规定：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”房屋买卖不同于其他买卖合同，在房价攀升过快的情况下，房屋可能会出现“一天一个价格”的现象，在利益的驱动下，卖房者为获得房屋价格上涨带来的非法投机利益频频违约。

　　上述案件中开发商故意不按合同约定依法办理《商品房买卖合同》备案登记，后因开发商涉及其他案件纠纷，诉争房被法院查封，导致商品房买卖合同无法履行，系开发商严重违约行为，购房者订立合同的目的不能实现，购房者有权要求违约方赔偿房屋涨价损失。

　　房屋涨价损失赔偿该如何确定？

　　陈学凯认为，在确定房屋涨价损失的赔偿数额时，应当先对房屋涨价损失进行确定。

　　他说，关于房屋涨价损失，审判实践中通常根据以下几种方式予以确定：

　　一是买卖双方在房屋买卖合同中对房屋差价有约定或事后达成一致意见的，应当按照当事人的约定处理；

　　二是双方当事人不能协商确定房屋涨价损失的，原则上可比照最相类似房屋的市场成交价与买卖合同约定的成交价之差予以确定；

　　三是无最相类似房屋比照的，可通过专业机构主体确定房屋涨价损失。而在当事人未能协商确定房屋涨价损失的情况下，通过专业机构主体认定房屋涨价损失亦是实践中最为常见的做法。    他认为，上述案件中购房者虽然只支付部分购房款，且购房者未付其余房款的系因开发商未依约办理合同备案登记，购房者在履行合同中并无过错，无过错守约方应当获得全额房屋涨价损失赔偿。