房产更名不成三方对簿公堂

　　申某某通过福州某房产代理有限公司（以下简称“房产中介”），打算转让他和妻子位于仓山的一处由银行提供按揭贷款的商品房。2005年5月8日，申某某、李某某和房产中介三方共同签订了《房产买卖经纪合同》。依该合同约定：李某某以57．7万元的价格购买该商品房。交房方式为开发商直接向李某某交房，房产中介协助买卖双方办理更名手续。买卖双方违反本合同或有关法规，造成该房产交易未能进行的视为违约。因上述房产尚处于抵押状态，申某某同意在当月25日前自行出资办理银行还贷手续，待解押手续办理完毕后5个工作日内办理更名手续。

　　合同签订后，李某某依约将2万元的购房定金交给房产中介保管。此后，他多次催促申某某办理更名相关手续。至当月25日，由于申某某仍未办理银行还贷手续，致使房产无法更名。李某某只得将申某某和房产中介推上被告席，要求他们承担违约责任。

　　一审认定房产转让合同无效

　　一审法院经审理认为，在讼争房产尚处于抵押状态，被告申某某未办理银行解押手续的情况下，原、被告签订的《房产买卖经纪合同》侵犯了银行的合法权益，应认定为合同无效。原告李某某要求返还双倍定金的诉请，不予支持。

　　房产转让合同是否有效成争议焦点

　　李某某不服一审判决，向福州市中院提起上诉。他上诉称：按照当时三方签订的合同，由申某某自行出资办理银行还贷手续后再办理更名手续，银行的合法权益已充分体现，该合同并不违法。同时，房产中介在当时签约时未告知合同面临的风险，并且此后怠于履行监管职责。因此，房产中介和申某某应当共同双倍返还定金。

　　申某某则另有一种说法。他辩称：合同约定他于2005年5月25日前办理银行还贷手续，因办理手续需5个工作日，根据福州市房管局颁发的有关规定，当年6月1日起未竣工的预售商品房不得再行转让。申某某在得知上述政策后，为了避免不可抗力带来的经济损失，才没有履行合同约定的义务。另外，本案因开发商捆绑车位更名，贷款银行不准还贷等非主观因素造成房产无法交易，他对此不应担责。

　　终审判令卖方负违约责任

　　福州市中院经终审审理认为，按照《房地产管理法》的有关规定，“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定”。本案三方当事人在2005年5月8日签订《房产买卖经纪合同》时，国务院还没有出台关于商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的禁止性规定，因此该合同合法有效。按照《房产买卖经纪合同》的约定，银行的合法权益并未受侵犯，一审法院的判决适用法律错误。

　　法院同时认为，合同履行过程中，申某某提出的贷款银行不准还贷、存在政策风险等抗辩理由不成立，其应承担违约责任。房产中介在合同签订和履行过程中没有过错，不负损害赔偿的责任，但其应返还保管的2万元定金。

　　最终，福州市中院判令房产中介应返还李某某定金2万元，申某某应支付给李某某违约金2万元。