械斗、流血事件触目惊心 福州物业管理业乱得很？

　　“大景城物业的保安又对业主动粗了！几位业主被围殴致重伤！”近日，在福州不少业主论坛上，业主们对上周发生在大景城的业主与物业保安的械斗事件议论不止。

　　“原本应该要为业主们服务的物业人员怎么能打业主？”、“物业随时都可以对业主们下黑手，我们住的还安心吗？”……类似言论频频见诸福州各大网络论坛，业主与物业公司的矛盾冲突再次引起业内人士热议：如何规范物业管理行业？

物业公司与业主冲突不断

　　据目睹冲突的大景城业主介绍：2007年7月17日早，大景城一业主胡某在小区内进行装修施工时，与该项目物业公司——嘉居物业管理有限公司（下称嘉居物业）的一名保安发生口角，引发冲突，随后冲突升级，双方均“增加人马”，引发了一场规模不小的械斗。最后造成两名业主重伤住院，数名保安轻伤。另据大景城一些业主反映，该小区业主与嘉居物业的冲突由来已久，之前已发生多起流血冲突事件。

　　记者了解到，在福州部分新建的小区内，一些物业公司有着不少“不良纪录”：勾结当地“沙霸”，垄断小区砂石生意；越俎代庖，对原本应当属于业主所有的经营性场所违规转包；竭力阻止小区业委会等小区职能机构对物业的“弹劾”程序的执行；不以相应资质级别收取物业管理费用，不能提供与物业费用相符的物业服务；更有甚者监守自盗，干起了侵犯住户权益的违法勾当……

　　据福州市物价部门提供的报告，在2005、2006年两年，因物业收费问题导致的投诉，其数量稳居所有投诉前列。

　　福州的物业管理缘何麻烦不断？

物业公司也是“弱势”群体？

　　屏西某小区刚刚经历了物业公司的更换风波，“其实我们是弱势群体！”该物业公司负责人做出如此“无奈”的表示。“比如，部分业主为了自己生活方便，在小区内乱搭乱建、随意更改建筑规划，这些行为可能会严重影响小区其他业主的生活，也对房屋的安全留下隐患。”

　　该负责人表示，作为小区的物业管理部门，物业公司没有执法权，对制止部分业主的违规行为有心无力。为此，物业公司经常对部分业主进行劝阻与教育，这难免引起一些业主的反感。

　　此外，在小区治安上，作为小区的物业管理部门，物业公司不得不承担其职责以外的不少责任。例如，在小区物业管理规范、安全防范措施到位的情况下，难免还会出现个别治安问题。而小区业主们仍会将责任推到物业公司身上，这给物业公司带来不小的压力。

　　“业主们往往不了解物业管理的工作流程，容易造成业主对物业公司的误解。部分业主认为物业公司提供的服务和收取的物业费不一致，可物业公司每次收物业费时都颇费周折，且经常不能收全。”该负责人如是表示。

　　如果说物业公司与业主的关系尴尬，那么物业公司与开发商的关系则显得微妙。据业内人士介绍，在交房初期，作为建筑方的开发商可以任意指定物业公司，物业竞标资格、物业费收取标准等都是开发商说了算，因此物业公司在物业服务期内，倾向开发商也是“情有可原”。

《前期物业合同》埋祸根

　　据悉，在福州不少新建楼盘中，许多房地产开发商在交房前就以建设单位的身份与物业公司、小区业主签订了《前期物业合同》。在该合同中，开发商要求在交房后的两年内，小区业主必须接受开发商指定的物业公司，并以此作为业主收房条件之一。

　　记者在2003年颁布的《物业管理条例》中也发现类似条款，即允许建设单位在小区业委会与业主大会选聘物业公司前，作为建设单位主体与物业公司签订《前期物业合同》。在小区业主大会一致通过更换物业公司后，业委会才可与新的物业公司签订《物业合同》，《前期物业合同》即时废止。

　　但据一些小区居民介绍，正是这份《前期物业合同》给广大业主带来不少麻烦，并成为不少纠纷的导火索。据他们介绍，开发商在交房前就已指定了与开发商有利益关系的物业公司，这使得物业公司只对开发商负责，而对业主权益关注不够。此外，一些物业公司在履行《前期物业合同》期间，即与开发商一道阻止小区居民成立业委会、召开业主大会等正常民主活动，使得第三方物业公司难以通过适当途径进入该小区，政府主管部门的监管也难以落实。

　　以位于福州南江滨洪山桥头的某小区为例，在交房时，开发商强迫业主签署《前期物业合同》，该合同约定，福州某物业公司将作为小区的物业管理部门。而据业主们了解，此楼盘的某位开发商负责人即在该物业公司就任管理职务。

　　在执行《前期物业合同》的过程中，该小区业主普遍认为该物业公司管理松懈、水平低下，要求成立业主大会，公开表决更换物业公司。可物业公司却伙同楼盘开发商以欺骗等手段成立了完全代表开发商利益的业主委员会，以各种理由推延召开业主大会。

　　以《物业管理条例》中《前期物业合同》规定为幌子，迫使购房者接受指定的物业公司，并在此后的管理过程中不断侵害业主权益的情况，在福州不少新建居民小区内时有发生。

物业监管尚需加强

　　福州海纳物业管理公司总经理孙雨根认为，有关部门对物业公司的监管力度不够，导致了一些不良物业公司的出现。目前物业管理行业的相关法律法规尚存漏洞，需要国家和地方相关职能部门及时跟进并修正。

　　据业内人士介绍，福州市物业部门必须接受国家级、省级、市级三级部门指定的《物业管理条例》的约束；必须接受福建省建设厅房管处、福州市房地产管理局物业处的管理；必须接受福建省物业协会与福州市物业管理协会的监督指导。

　　据介绍，国家相关部门颁布的《物业管理企业资质等级管理规定》明确规定：物业公司从业资质分为三级，一、二级物业公司分别由国家与省级行政单位相关部门审批，注册资金要求分别为500万元与300万元，而三级物业公司由市级相关部门审批，注册资金要求仅为50万元，这样的物业公司所具备的硬件条件相比一、二级资质的物业公司逊色许多。

　　福州市物业管理协会副会长、永安物业公司董事长林常青告诉记者，在福州400余家物业公司中，取得一级资质的仅有两家，取得二级资质的也仅有10家，取得三级资质与暂定三级资质的物业公司则占总数的97%。

　　业内人士认为，正是由于对物业公司的最低资质要求过低，才导致了物业管理行业鱼龙混杂的现状，甚至不少物业公司员工总数仅10余人就可以承接一个小区的物业管理业务。行业整体管理水平没有提高，在管理过程中，出现了摩擦与碰撞也就不可避免。