收到的物业费不到应缴额的85%

　　市人大常委会城环委等三个单位的报告指出，我市住宅物业管理费欠费现象比较普遍，欠费数额较大。目前我市共有物业管理企业200多家，几乎每家都不同程度地存在业主拖欠物业费的问题。物业管理的面积越大，业主所欠物业管理费就越多，物业公司负担也越重。即使服务质量较好的公司，物业收费难和欠费问题也同样严重。

　　记者了解到，福建实达物业公司管理面积达100多万平方米，其中一个管理面积不到3万平方米的康光温泉花园就欠管理费125839．80元，欠水电分摊费51203．67元；福州三木物业公司管理的三木花园D区，今年上半年的物业费收缴率为56％。

　　报告介绍，全市商品住宅每月能收取的物业管理费平均不到应缴数额的85％；其他拆迁户较多或服务质量稍差的物业公司，每月能收到物业管理费的户数仅占住户总数的50％。

　　原因＞＞＞开发商承诺不实，业主拒缴费

　　报告分析，造成这种现状的原因很多。从业主方面来看，部分业主缺乏“有偿服务”意识，虽然接受了物业公司提供的服务，但又不愿缴纳相应的物业管理费。同时，不少房地产开发商因商品房未验收合格，不能及时为住户办理房屋产权证，或业主在交房和实际居住中发现开发商在销售时的承诺与现房不符，如建筑质量差、维修不及时、配套不到位等，就以拒缴物业费、水电费作为与开发商交涉的筹码。此外，业主要求物业公司要有“包打天下”的能力，如因公用毗邻部位业主在二次装修中的侵权行为产生矛盾，或车辆乱停放造成丢失等问题，要求物业公司处理或赔偿，否则业主就不交费。

　　对策＞＞＞把法庭搬进社区

　　报告建议，“增加物业管理服务费用收支透明度。督促物业管理企业搞好管理服务的开支预算，规范并细化物业管理服务项目及收费标准，实行按项收费，在公告栏内张榜公布，置于业主有效的监督之下，也避免业主因某项服务不满意就拒交所有管理费。”针对物业管理欠费金额标的低，而且案情较为简单的情况，学习北京、上海等地的做法设立“小额债务审裁法庭”，把法庭搬到社区，提高司法效率，方便欠费纠纷的解决。

　　问题二：业委会与物业公司如何“化敌为友”现状＞＞＞有关业委会运作的矛盾和问题不绝

　　据统计，截至7月份，我市五城区目前依法成立的业委会共计199家。随着业委会数量的增加，近年有关业委会运作的矛盾和问题不绝。不仅有大量的业委会与物业管理企业发生矛盾和纠纷的案件（如海景花园、美景良城等），甚至业主与业委会之间、业委会成员之间的矛盾和纠纷也逐步增多（如鸿运星城、光明桥商贸城等）。

　　原因＞＞＞物业公司百般阻挠业委会成立

　　报告分析，业主委员会中的委员均来自小区居民，对物业管理工作了解不多。业委会内部没有建立相应决策、执行机制，导致内部被一些别有用心的少数人操纵。而物业公司为了自身利益，对业委会的成立百般阻挠，使得双方矛盾激化。相关行政主管部门监督的不均衡也是一个主要原因。

　　对策＞＞＞制定业委会的决策制度

　　报告指出，在组建业主委会的前期，主管部门应严把委员资格审核环节，推选那些热心公益事业、责任心强，公正廉洁、有一定业余时间的人员担任。对业主大会的定期召开，社区委员会应有一个监督机制，可派相关人员旁听监督，同时制定业委会的决策制度，保证业主大会的按时召开与决策的公正性。政府主管部门要加强对业主尤其是业委会的管理知识培训。只有明了互相的权利和义务，业委会和物业管理企业才能互相理解，协调沟通。

　　问题三：公共水电费该由业主分摊吗现状＞＞＞收费问题造成物业公司入不敷出

　　据了解，由于供水供电行业的垄断性，向最终用户收取相关费用的问题进展缓慢。物业企业在很多管理项目中依然代收代付代垫水电费，造成经济上入不敷出。向最终用户收取水电费问题目前已成了物业管理行业生存和发展、保证物业管理项目服务质量的“瓶颈”。

　　原因＞＞＞配电设备维护费由业主出不公平

　　“物业管理区域内，公共水电费由业主分摊，遭到业主的强烈抵制。”报告分析，目前物业管理区域内的水电设施设备的权属划分，形成供电走廊到高低压配电设备设施的维护养护费用全部由业主出的现状。再者，建筑项目在兴建时，开发建设单位已向电力部门缴纳了供电贴费、设备购置费、设计施工费等，显然用电方申请用电的义务已经全部履行，双方签订了供用电合同。用户作为消费者，只有缴纳电费的义务，若还要承担相关设备设施的维修更新费用，已违背了合同法的基本原则。

　　对策＞＞＞废止强制性的供水供电合同

　　针对上述现状，报告建议：公共水电费应从物业管理服务费中剥离，业主使用的由业主分摊；物业企业对水电费不再代收，公共水电费分摊应请有关部门制定合理的比率，由水电供应部门直接从业主缴费存折中扣除；价格主管部门制定和执行的物业管理服务费指导价，应根据物价指数的上涨及时调整和更新；有关价格主管部门原颁发的多层住宅物业管理服务费中包括公共水电费的有关文件应立即废止；废止供电、供水部门强制性的显失公平原则的供水电合同；物业管理区域内，二次供水管线设施的维护、更新应由自来水公司负责，产权分界应以业主近户水表为界点，物业使用的公共用水、消防用水水表应独立安装和计费；供电设施的产权分界点，应以用户端计量表上下为界，界点以下的维修、更新责任应由电业部门承担；市政府应组织专门人员和机构，加快水电一户一表的改造步伐。

　　问题四：旧区物业管理如何推行现状＞＞＞全市近半房屋无专业物业管理

　　据调查，福州市现有各类老旧住宅无专业物业管理的房屋面积，约占全市房屋总面积的44．5％。一些无物业管理的旧住宅区，配套不齐、绿化面积小、停车位不足、设施设备运行不良、环境脏乱差、房屋立面破损严重，房屋基本维修基金和大型设备维修基金极度缺乏，在推行物业管理的过程中，遇到了很多问题。

　　原因＞＞＞人口结构复杂，产权形式多样

　　报告指出，无物业管理的住宅小区主要存在以下几个问题：旧住宅基础差，人口结构复杂，物业管理观念淡薄；硬件设施相对落后；治安问题突出，外地暂住人口多，租户情况复杂，给一些不法分子带来可乘之机；住户引入物业热情不高，缴费积极性低，管理费不易收取；产权形式多样（这是老旧小区普遍存在的特点，势必给实施物业管理造成困难）；引入物业管理的主体缺位，多数旧区的业主大会很难召集；管理成本过高，成本与收益不平衡令物业公司望而却步。

　　对策＞＞＞进行专项整治，鼓励物业公司进驻

　　报告指出，政府部门要针对每个旧区存在的问题，成立整治工作领导小组，出台无物业管理小区的专项整治方案，落实属地管理责任，同时将整治结果与目标管理责任挂钩进行考评，以确保无物业小区整治工作保质保量地完成。

　　报告建议，旧区居民大多长期处在福利住房的旧体制下，且多数为中等偏低收入家庭，物业消费意识淡薄。要在旧区建立和落实长效管理机制，要做大量艰苦细致的工作。首先，在县（市、区）房管部门的指导下，由街道办事处及社区居委会把群众组织起来，通过民主选举，选出业委会，调查居民意见选择物业公司。对那些租户多的小区，按物业管理条例成立业委会，但又不能让主体缺位，是否可以变通一下，由长期租房的租户代表成立一个组织，类似于业委会行使职能。其次，条件成熟的小区，可依照市场规则选聘物业公司。

　　报告还建议，计划安排适当的启动资金，鼓励物业管理企业进驻旧区，物管企业录用政府援助失业人员，政府给予相应的税收优惠政策，降低企业用工成本。

　　《福州市物业管理若干规定》于去年1月1日起施行，因为物业管理涉及业主、物业公司及相关管理部门的不同利益诉求和职责，《规定》的执行不尽如人意。昨日，市人大常委会就此进行执法检查。为配合此次检查，市人大常委会城环委、市房管局、市物业管理协会针对当前物业管理中的热点、难点问题进行调研，提出了对策和建议，为市委、市政府的决策提供参考。