开发商捂盘手段大揭秘：领证后不开盘 分批销售 

    漫画：炒卖房号捂盘囤房一律严打 中新社发 任士可作

    房价上涨迅速，同一项目新开楼盘一个月时间前后每平方米可相差2000-3000元。面对高涨的房价，不少开发商采取各种手段“捂盘”。记者调查发现，目前实行“捂盘”的项目不在少数，有的领证后迟迟不开盘，有的一栋楼分批销售，有的开盘即高价吓走购房者，还有的低开高走，后期甩客等，不一而足。因此，有人士指出，北京房价屡创新高，开发商“捂盘”是主因。实际上，此现象对京城楼价上涨“贡献”不小。

    记者调查

    领证后迟迟不开盘

    记者自北京市房地产交易管理网上发现，位于朝阳区朝阳北路和青年路附近的润枫水尚7、8号楼的发证日期是2007年3月30日，批准预售部位为润枫水尚7号楼、8号楼地上部位，拟售均价是20000元/平方米，但直到8月12日下午，7、8号楼都没有开盘。销售人员表示这两栋楼的开盘日期未定，并劝记者不必等了，因为开发商要把这两栋楼作为现房来卖，而到时价格肯定走高，因为预计截盘价是25000元/平方米。万象新天家园(一期)206号楼的预售许可证编号是京房售证字(2007)185号，发证日期为2007年6月6日，批准预售部位是206号楼，拟售均价为8400元/平方米，但直到8月12日，记者致电售楼处，销售人员称该楼盘这个月就开盘，但具体日期和价格都还没有定，价格应该不会比目前在售的202、203号楼9500元/平方米的均价低。

    一栋楼分批销售

    记者在调查中还发现，除了领证后迟迟不开盘以外，一栋楼分批销售也是开发商惯用的“捂盘”伎俩。润枫水尚的销售人员表示，目前该项目正在销售的1、3、4号楼中，即使是同一栋楼，也是分批按户型或者方位来卖的，比如4号楼最先开卖的就是小户型，而184平方米的三居是上个星期才开盘的。“要是你早点来，这个户型还没开呢。”据8月12日房地产交易信息网显示，润枫水尚3、4号楼预售许可证的颁发日期是2007年2月4日，两栋楼都显示处于正在销售状态，但从签约套数来看，可售套数为123套的3号楼目前只有7栋房屋签约，其余均显示可售；可售套数为145套的4号楼也仅有14套已签约，1套预订，其余均显示可售。该销售人员表示，大多数楼盘都是这样销售的。

    同样分批销售的还有万达大湖居(推广名：万达大湖公馆)，预售许可证编号为京房售证字(2007)232号，发证日期2007年7月8日，而8月12日一名吴姓销售人员表示，目前还没有开盘，但200多平方米以上的大户型已经开始内部认购了，前50套可以享受优惠价20000元/平方米，至于一室一厅的小户型目前还没有对外销售。记者疑惑地问：“大户型和小户型不是同一栋楼吗？”该销售人员回答：“是一栋楼，但分批放房号，具体什么时候开哪种户型都是公司决定的。”而询问其价格，该销售人员表示肯定比现在的20000元/平方米高。

  月余涨幅高达25%

     还有些开发商低价开盘，后期涨价迅猛甩客。

    “这房子涨得也太快了吧？”当北纬40°二期开盘价格公布后，不少关注此项目的购房者纷纷表示不解。据房地产交易管理网数据显示，首期7月10日开盘的1、2、3号楼为公寓，均价为9200元/平方米，但一个月之后，定于8月18日开盘的4号公寓开盘均价为10500元/平方米，9层花园洋房也从首期的11600元/平方米上升至14500元/平方米，4层带电梯的花园洋房价格则从首期的14000元/平方米上涨至15800元/平方米、16200元/平方米、16800元/平方米不等。综合下来，一个多月的时间该楼盘9层的花园洋房每平方米价格上涨2900元，4层花园洋房的每平方米价格也上涨了1800元甚至2800元，普通公寓的价格每平方米也上涨了1200元。涨幅之快让购房者难以接受。在其业主论坛上，不少购房者对于高房价上涨很是不满。但有购房者8月15日从该项目获悉，9层花园洋房本月18日不开盘了。对此购房者担心再开盘的价格涨得更快。

    记者从房地产交易信息网上获悉，远洋山水三期23#、24#、25#、26#、28楼住宅部分(扣除52套自留用房)于2006年12月31日获得预售许可证，其中24号楼和25号楼分别是2008年1月1日、2007年10月1日开盘，拟开盘均价为9000元/平方米，但目前在售的28、23号楼的开盘价格已达11000元/平方米、13500元/平方米。8月13日，记者致电售楼处咨询时，23号楼的报价已达15000元/平方米。一个月的时间不到，该楼盘价格上涨了1500元/平方米。

    何为“捂盘”

    按照去年6月1日，北京市建委《关于进一步规范我市商品房预销售管理的通知》(京建交〔2006〕455号)规定，商品住宅自取得预售许可证之日起三日内，必须开盘销售，并按整栋对外销售。

    北京明天房地产开发有限公司发展中心总监陈云峰表示，政府规定拿到证后三天必须开盘，如果拿到证后迟迟不开，就是“捂盘”行为，如果购房者举报的话，会受到处罚。

    一位项目的销售负责人告诉记者，政府规定可以一次性拿多个楼座的预售许可证，但不用全部一次性开盘。不过，一旦开盘要“整栋出售”，不能留一些好的户型捂着不卖。卖完后必须开下一栋，不能断顿。记者为此致电北京市建委，其工作人员也表示，取得多栋楼的预售许可证，只要有一栋开盘就可以了，卖完后再开下一栋，也没有说具体的开盘时间上的限制。

    那么，如此开发商可以将一栋楼开了之后，始终处于销售状态，这样不是也可以“捂盘”吗？该人士说，这样做的可能性不大，因为无法控制购房客户，如果有客户来买房，而现在网上又可以查到你是不是还有房子，你就得卖。所以这样的方式“捂盘”比较困难。

    “捂盘”有哪些手段

    由于房价一直处于高位运行，房价上涨极为凶猛。在这样的情势下，开发商难免会有“囤积居奇”的念头，而在实际的操作上，的确也存在所谓的“捂盘”，而开发商“捂盘”的手段也多种多样。

    一般来讲，资金比较充裕，不急于回款的项目一般会存在这种现象。还有就是操盘手的预期，他如果预期房价在某个时间点上推出，然后在某个时间段内销售会有最大的经济效益。

    一位业内人士向记者透露，“捂盘”也比较容易。比如获得预售许可证之后，先不开盘，而是可以预订，积累客户，如此，积累到一定程度，再开盘，一开盘，房子就卖得差不多了，造成热销的场景，给购房者一个“抢购”的信号，为下面的房子涨价找到理由。还有就是不采取任何促销手段，比如，不投广告，不作宣传，消费者来了，没有任何优惠，爱买不买。如此，也会放缓销售进度。但是，他告诉记者，最有效的方式还是抬高价格。如果价格定得偏高，即便消费者对房子极度渴望，但是还要看自己的经济承受能力，这是最直接的控制销售进度的方式。

    “捂盘”也是双刃剑

    实际上，“捂盘”并非都会获利。尽管现在房价上涨比较迅速，但是也要考虑到其存在的风险。

    金地集团北京公司品牌推广部经理瘦谷介绍说，“捂盘”也存在风险，首先是政策风险，如果政府一下提高了首付款的比例，由现在2-3成，提高到4-5成，这就会有效抑制购房需求，出现不少因首付过多，推迟购房的人。那些靠只需付少量首付，可以同时购买多套房子炒房的人，也会受到资金的限制而减少炒房的数量。一旦如此，开发商再“捂盘”房子就有可能很难卖出去。还有央行多次加息，这也对购房有抑制。

    另外，股市对于楼市也有牵制作用。上周楼市销售量继续延续下降态势，由于期房销售下降过快，现房销售虽有增加，但仍扭转不了销售局势，导致上周住宅销售套数只有2897套。中大恒基不动产营销总经理赵晨明认为，整体商品住宅市场的销售下滑与近来股市的升温不无关系。而房价不断上涨的趋势也抑制了部分购房者的需求，助推了商品住宅销售量的减少。如果在这种状态下，开发商再“捂盘”，无疑在销售进度上会受到影响，风险是可以预见的。