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新政与暴涨较量:楼市微妙期房价何去何从?
福州印刷网 2007-11-6 16:33:00 来源：福州印刷网
新政与暴涨较量：房价何去何从？
多个城市楼市进入微妙期，买家持币观望，开发商都不愿先降价而制造房价“雪崩效应”
深圳：“速冻”房地产市场，房价依然坚挺
新华社记者彭勇报道：仿佛是从天而降的大雪，9月份央行等部门出台的房贷新政策将深圳房地产市场迅速“冰冻”起来。
作为国内房价最高的城市，目前深圳的房地产交易量迅速下降，但房价却仍然坚挺，整个市场弥漫着浓厚的观望气氛。
“虽然二手房贷款的首付比例提高到四成，其本意是为了减少银行呆账坏账的可能性，但不可否认，这一政策在打击房地产炒风方面发挥了巨大威力。”深圳大学国际金融研究所所长国世平说，房贷政策直接提高了炒房者的成本，有效地遏制了炒风的进一步蔓延。
一个突出的现象是深圳房地产市场的交易量应声下降。据国土房管部门统计，9月份深圳新房成交30.24万平方米，进入10月份，在房贷政策的影响下，前15天深圳新房市场成交了5.9万平方米，仅相当于9月份全月成交面积的19%，即使跟今年来成交量最低的8月份相比，也只达到了8月份全月的27%。
尽管成交萎缩，但深圳的房价表现依然较为坚挺。
深圳国土房产局的数据显示，9月份深圳的新房成交均价为每平方米1.65万元，10月份的上半月，深圳新房均价为每平方米1.49万元。到11月份，深圳新房的成交价格又恢复到每平方米1.6万元左右。
“这说明开发商开始进入观望状态，他们对调控政策感到担忧，又不敢贸然降价。”深圳市社科院城市运营中心主任高海燕表示，房价的下跌会有“雪崩效应”，一家降价会带动更多的开发商跟风，最终造成的房价大幅下挫，这是开发商不愿看到的。因此，他们会互相观望，坚持高房价，但这不排除会以打折、优惠、送精装修等附带优惠条件等方式变相降价。
高海燕说，目前深圳房地产市场已经进入了一个微妙时期，未来房价是复苏回暖，还是调头向下，有待观察。但如果政府再出台相关政策，固化调控成果的话，开发商就有可能顶不住压力吐利售房了。
上海：房贷细则还在“研究”，新房市场缩量上攻
新华社记者徐寿松报道：成交缩水逾两成多，价格上攻13点，在房贷新规颁布一个月后，执行细则仍无基准，上海新房市场呈现出缩量上涨的明显态势。
日前，有媒体报道交通银行信贷负责人在接受采访时指出，交行房贷实施细则原则确定以“个人”为单位认定第二套房。对于曾经有过房贷现已还清的，再申请贷款仍视为“首套自住房”。交行被认为是自9月27日央行、银监会房贷新政策发布以来，首家详细披露房贷细则的大型银行。但随即，交行否认出台了相关细则。
此前，上海银行监管部门会同上海银行同业公会已研究过房贷细则问题，有意将上海地区房贷政策统一以“户”为单位认定第二套房，但至今“还没有最后定”。
在房贷新规“只闻楼梯响，不见人下来”的10月份，上海新房呈现缩量上涨的态势。
据上海佑威房地产研究中心数据显示，10月份前28天，一手住宅成交量比9月份同期下降两成多，为151.31万平方米，而9月份同期是191.48万平方米。但10月份前28天的平均房价却比9月份同期上涨了13.06%，达每平方米11739元。
佑威房地产研究中心主任薛建雄分析，导致一手住房成交量环比减少两成多的主因有两方面：一是存量可售房源不断减少，新房供应不足，供求缺口放大，优质房源稀缺。
二是央行和银监会提高第二套房首付比例的金融调控政策令买方进入观望阶段。上海财经大学日前发布的上海市消费信心指数显示，65.9%的受访者认为现阶段不是买房的好时机，57.8%的人对未来半年购房时机仍不看好。对未来半年买房时机的预期指数比第二季度大降了14.6点。当供应方捉襟见肘、买方陷入观望之时，10月份成交量加速萎缩在情理之中。
与新房市场大同小异，上海二手房市场目前也是以缩量观望为主，少数区域房价出现小幅调整。多家房地产经纪公司反映，受信贷政策的影响，多数买家现阶段选择撤单持币观望，已出现少数卖家调低挂牌价，但降幅普遍不大。
重庆：楼市交易下滑，市民购房趋于理性
新华社记者徐旭忠报道：第二套住房贷款政策实施一个多月来，重庆市主城区商品房销售不同程度地出现了销售清淡的现象，部分楼盘销售量大幅下滑，市民购房趋于理性。
重庆市大渡口区一家大型楼盘的开发商负责人告诉记者，从国庆节开始到现在，楼盘的销售一天不如一天。他说，房贷新政策出台之前，平均每天可以销售3套，最近一个月来平均每天的销售量只有1套，市场明显不如前些日子好。记者了解到，10月份，重庆市主城区的许多楼盘销售都不同程度地出现了交易清淡的现象，交易量大幅下滑。一些新推出的楼盘也不再像前几个月那样，开盘即被抢购。
重庆纬联地产研究部对10月重庆市场成交所作的统计分析显示，截至10月28日，主城区商品房成交量为11885套，与上月相比下降47.6%；成交面积为113万平方米，比上月下降50%。而在前三个月，每月的成交面积均在200万平方米以上。
重庆市国土资源和房屋管理局有关负责人表示，在重庆被国家确定为统筹城乡综合配套改革试验区后，市内外的许多购房者对重庆未来房地产市场充满预期，商品房销售一度十分火暴，房价飙升。房贷政策在一定程度上提高了投资成本，使得许多人放弃投资念头，静观市场变化。而对于自住型购房者来说，置业行为也趋于理性，不再盲目跟风。
同时，房贷新政策对防范银行房贷金融风险有积极作用。随着房价的上涨，置业者对房贷的依赖程度不断增大，令银行的市场风险增大。因此这次政策对于那些非刚性的、为投资或保值而盲目入市的购房需求起到很大抑制作用。
广州：房价上升缺乏有力支持，楼市观望气氛渐浓
新华社记者陈先锋报道：原本打算最近买房的陈先生，现在犹豫了，尽管他是首次置业，不过受房贷新政策影响，他决定再等等看。
合富辉煌研究部首席分析师黎文江分析认为，由于房贷新政策缺乏细则和统一标准，房贷政策在实际操作方面并未产生很大影响，但对市民的心理预期影响比较大，尤其强化了市民期待楼价回降的观望心理。
受房贷新政策影响，广州10月楼市也出现了一些变化。据阳光家缘的预售商品住宅签约情况实时信息显示，10月份广州10区住房均价增幅已经趋缓，10区住房均价每平方米11970元，比9月份上涨了6%。从成交量看，10月份交易面积也有所下降，广州10区共成交550046平方米，比9月份下降约两成。
广东省房协市场研究部主任黄福新分析认为，广州前期楼价大幅提升后，进入10月份销售速度明显减缓，意味着房价上升缺乏有力支持，因此在房贷政策影响下，第四季度广州楼价不可能继续大幅增长。与此同时，开发商多样化促销手段开始出现。
不少业内人士也表示，对于目前广州10月楼市成交量降价升的现象，房贷新政策不过是一个诱因，最根本的原因还是广州房价短期内涨得太厉害。现在，大家都在等待房贷新政策的影响以及物业税等调控政策的出台。
▲11月3日，在济南舜耕国际会展中心举办的济南现代生活方式展上，市民在选择商品房。据悉，参展楼盘均价多在5000元以上。
成都：“夹心层”两头不靠，再推租赁型经适房
成都将于今年底再次推出数百套租赁型经济适用房，以加大解决处在经济适用房和廉租房之间的困难群体的住房困难。
成都市房管局有关人士介绍说，过去城市住房保障体系主要是由廉租房、经济适用房两大住房类型构建起来的，在这两类住房服务对象之间是“刚性断裂”没有交合之处，产生了既买不起经济适用房又不能享受廉租房制度保障的住房困难“夹心层”群体。为解决这一部分人群的住房保障问题，成都市在今年初试点的基础上，将于年底推出数百套租赁型经济适用住房，目前成都市住房储备中心已经为此收购了200多套房源。
根据其申购条件，凡“家庭年收入在民政部门确定的最低生活保障线以上，4万元以下”且“家庭成员中拥有两个(含两个)以上该市五城区户口，申请人取得该市户籍三年以上”的无房户均可申请租赁。其租金参照市场租金水平但略低于市场租金标准确定，并根据市场情况适时调整，承租经济适用住房的家庭在承租期间，也不再享受租金补贴。承租家庭在承租两年后愿意购买的，如果届时其仍然符合经济适用房的申购条件，可优先购买所承租的经济适用住房。
此外，为保证这一住房保障制度的公平性和有效性，成都市住房保障中心要对租赁经济适用住房的家庭实行年度审核制度，由相关单位对承租家庭的收入、住房和家庭常住人口状况进行定期复核，对不再符合条件的，将取消其租赁资格。
福州：堵死政策空子，炒房者另寻财路
自9月27日央行提高第二套住房房贷首付比例和贷款利率以来，福州市的房地产市场已连续一个多月出现缩量盘整状况，炒房者纷纷将投资转向。
整个10月份，福州房地产市场售出新建商品房仅70多套，数量不及去年同期的一半。10月中旬，央行与银监会又定下第二套房是“以户为单位”，进一步堵死了市场政策的空子，作为福州市房地产市场最主要的外地炒房团也因此“偃旗息鼓”。
来自莆田市的林女士在福州市区已购得两套在银行按揭的房子，今年8月，她又在福州近郊预订了一套别墅，但在新的房贷政策出来后，她再三思考，最终决定放弃购买。据福州市房管部门今年上半年的统计，来自福州以外的购房者购房面积占该市地产交易总面积的60%以上，而目前，这个比例下降到不足30%的低谷。
林女士手头还有300多万元的流动资金，她说，新房贷政策使她感到投资房地产市场的风险加大了。为稳妥起见，她决定放弃房产投资转投餐饮业。目前拥有多套房产的福州陈女士也开始打算“以房养生”的新投资计划，把每套房子都简装一下，用来出租，收取月租过安稳日子。
福州大学房地产研究所所长王阿忠认为，最近3年9次加息的累积效应与扩大效应正在房地产界进一步显现。
合肥：“囤房惜售”，开发商将被暂停销售
为规范商品房预(销)售管理工作，合肥市房地产管理局日前开始了一项专项清查整治，重点打击“囤房惜售”等商品房预(销)售环节中的违法、违规行为。
合肥市房地产管理局相关负责人介绍说，此次清查指向本市已审批的商品房预售项目，一些近期群众反映强烈的违法、违规商品房预(销)售行为也是整治、规范的重点。诸如开发企业未取得《商品房预售许可证》，以诚意金、VIP卡费等形式收取买受人预付款性质费用；取得《商品房预售许可证》后，十日内不开盘销售的捂盘行为；网上楼盘信息显示为“可售”状态，却无故拒绝购房人购买要求的囤房行为。
对检查中发现或群众投诉查实的违法、违规问题，合肥市将依法严肃处理。对个别违法性质严重、群众反映强烈的开发企业，主管部门将暂停其入网销售资格，并依法给予相应行政处罚，记入开发企业信用档案，以维护消费者的合法利益。
此外，出售已设定抵押的在建房屋，但未履行告之义务的欺诈行为；签订《商品房买卖合同》后，未在三十日内到房地产管理部门办理登记备案确认手续的违规行为；将未依法解除买卖合同的房屋，再次出售的“一房二卖”的违法行为也将是此次清查、整治的内
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