8月份均价出现两年后首度回落，下跌11.33%

厦门房价已是“强弩之末”？

    持续走了近两年上涨行情的厦门房价首度出现大幅回落。昨日，厦门房地产联合网发布的统计数据（查看原文）显示，刚过去的8月份，厦门住宅总成交4028套，比7月份上涨75．28％；签约面积39．05万平方米，总成交金额34．5亿元，均价8833元，比7月份下跌11．33％。其中，岛内住宅均价12160元，岛外住宅均价6627元。

    在这组数据中还有两个突出指标也是首度翻绿：岛内住房均价下跌9．03％，岛外住宅均价下跌0．44％。

    联系到最近一段时间来国家乃至省、市各级政府部门紧锣密鼓调控楼市的一系列组合拳，开始有厦门业界猜测，这估计是厦门楼市拐点出现的一个信号，眼下的厦门房价可能已是“强弩之末”。

数据

成交量放大 均价下跌

    和厦门国土资源与房产管理局每月对外数据的时间相比，厦门房地产联合网在每月月初都会向市场发布最新的统计数据。

    昨天厦门房地产联合网公布的数据同时显示，在物业类型上，住宅成交4028套，均价8833元／平方米；商场成交135套，均价16769元／平方米；写字楼成交95套，均价11035元／平方米；车库成交504套，均价3635元／平方米；别墅成交4套，均价11882元／平方米；厂房成交5套，均价1475元／平方米；其它成交36套，均价5809元／平方米。

    据厦门房地产联合网总经理章卫国透露，这些数据采集的口径、统计方式，均来自每天更新的厦门房地产交易登记网站，采集样本与官方渠道基本一致。

    从厦门房地产联合网综合分析的情况来看，上月厦门楼市成交量与均价两项指标一涨一跌的关键原因在于，翔安特房开盘销售后，1000多套的成交量使指标系数大幅攀升；而岛外成交量的急剧放大，倒过来又摊薄了全市的总体均价。

    但对于岛内岛外住宅均价双双回落的两个指标，厦门房地产联合网负责统计分析的人士似乎也难圆其说。分析完所有可能导致住宅均价下跌的理由，部分接受采访的厦门业界得出了一个结论：这估计是厦门楼市拐点出现的一个信号，眼下的厦门房价可能已是强弩之末，这两个翻绿的数据可以归结为同一个原因，即 “开始抛售”所致。

分析

调控政策加剧房价回落预期

    事实上，一段时间来，国家乃至省、市各级政府部门对于房价持续上涨的关心似乎已经超过了股市，而针对房地产市场连续出台的调控政策，也大大加剧了准购房者对“房价可能回落”的预期。

    如果说，“国家64号文”只是一个宏观调控房地产市场的信号，那么，8月22日，福建省建设厅发出的 《关于进一步加强商品房销售管理的通知》，就是实实在在的调控手段了。

    这份被称为“省七条”的《通知》明确，严禁期房转让；实行购房实名制；严禁将未竣工的预售商品房再行转让；房地产开发企业在拿到《商品房预售许可证》的10天之内必须开盘销售等，“七条”中的任何一项条款，似乎都足以让投机炒房者为之心惊。

    厦门中原联合董事长王华评价说，这份《通知》如果能够执行到位，对于抑制炒房将起到非常重要的作用。

投机者开始“抛售清盘”？

    在此之后，厦门各大银行机构也闻风而动。在厦门建行宣布二手房按揭首付比例提高到5成之后，厦门中行和兴业银行等多家银行又相继停办了个人消费贷款。而这可能只是个开始，建行深圳分行甚至已经停办二手房贷款，其它银行在其它部分城市的二手房贷款，也在最近相继提高了放贷门槛。

    厦门商业银行个人银行部的一位人士指出，银行在二手房贷款政策上的变化，对于炒房投机者的影响最大，首付比例的大幅提高，就会大大增加炒房者的资金压力和交易成本。厦门9月1日起开始实施的对二手房加收0．5％的土地增值税，无疑又一次击中了炒房者的软肋。

    在厦门房地产联合网不久前举行的一次话题为 “政策调控组合拳对厦门二手房市场有何影响”的地产沙龙（查看原文）上，21世纪不动产厦门区域总经理助理叶效贤披露了一个令在座为之震动的数据：岛内自住购房的仅占整个市场的13％，绝大多数都是属于投资。

    而国家乃至省、市各级政府部门紧锣密鼓出台的 “政策调控组合拳”，均剑指炒房。有厦门业内认为，在 “政策调控组合拳”声声告急之下，投机者只能无奈搭上厦门炒房的末班车，在政策层面未触及自身利益之前，抛售清盘。

业界反应

房价走势现在还看不清

    此次厦门房价的下跌，离上次同样被疑是厦门房价回落拐点已两年有余，耐人寻味的是，两次房价回落的背景都跟房地产宏观调控政策有关。在2005年的 “国九条”之后，厦门房价出现了短暂的回落，但此次回落有似于昨天股市的喘气般调整，调整之后无论在成交量，还是成交均价上，均得到了空前释放。在这一年的“金九银十（注：9月、10月是房产中介的黄金旺季）”中，成交量和均价再创新高。

    两个几乎雷同的调控背景，两个不同的房价上涨周期。尽管“厦门房价太高”已是普遍性的呼声，但从厦门各界的分析来看，8月厦门房价的回落似乎只是 “股市的中盘调整而已”，未来的厦门房价走高走低，依然是雾里看花，难以看懂。

房价再现暴涨不太可能

    中原联合的王华说，宏观调控政策不可能立竿见影，从政策出台到市场上看得到成效需要一个过程，国家大的调控方向就是稳定房价，不断出台的各种政策对房价肯定会有潜移默化的影响，从长期来看，这些政策的出台至少会减缓房价上涨的速度，在这些宏观调控政策下，厦门房价要再出现暴涨行情不太可能。

    集美大学房地产研究所所长李友华对厦门未来房价走势也认为“现在看不清楚”。李友华指出，在2008年奥运会召开之前，国家不会出台过激的政策来刺激房地产市场走涨或者走跌。影响房价有三个主要因素，一是地价，二是投机炒作，三是供应量。从厦门楼盘开盘被一抢而光的销售情形来看，厦门存在非理性买房。但“政策调控组合拳”的出台，对房价肯定有影响。
可能是厦门房价的拐点？

    不过，一位从2004年就关注厦门房价、厦门房地产联合网网名叫“ZLB”的网民，在联合网论坛上对厦门房价作过三次预测，他预计2004年底厦门房价均价会达到5000元，2005年底会达到6000元，2006年则会达到1万元。这些预测无一例外悉数不幸言中。

    在厦门房地产联合网发布8月份的房价回落之后，他又一次跟帖预计：厦门房价已是强弩之末